Die extrem positive Dynamik der letzten Jahre auf dem Bürovermietungsmarkt ist zu Ende. Das sieht man vor allem an der niedrigen Vermietungsquote von lediglich 520.000 qm in 2023. Im Jahr 2019 lag die Vermietungsleistung noch ungefähr doppelt so hoch. Lag die Leerstandsquote noch vor ein paar Jahren zwischen 1-2 % in Berlin, sieht man in den letzten 2-3 Jahren ein Wachstum auf derzeit 6,0 % mit leicht steigender Tendenz. Aufgrund des massiven Ausbaus von Arbeitsplätzen in der Hauptstadt durch die Dienstleistungsunternehmen, Digitale Unternehmen, Bundesbehörden und von Unternehmen aus der Informationstechnik und Telekommunikation, erlebte die Stadt in den letzten Jahren eine stetige Nachfrage nach Büroflächen. Der derzeitige Rückgang der Nachfrage und die Erhöhung des Leerstandes liegt zum einen an der schwächelnden Konjunktur und dem ausbleibenden Wachstum und zum anderen an den neuen Arbeitsmodellen mit hybriden Arbeitsstrukturen und Homeoffice-Modellen. Zusätzlich wurden in den letzten Jahren viele Neubauprojekte aufgrund der hervorragenden

Ausgangssituation am Berliner Büromarkt initiiert und diese Flächen kommen nun – größtenteils ohne Vorvermietung – auf den Markt. Unternehmen reduzieren ihre Flächen signifikant, sofern ihr derzeitiger Mietvertrag ausläuft. Bemerkenswert ist, dass die Spitzenmiete in Berlin weiterhin konstant bei 45,00 €/qm und die Durchschnittsmiete stabil bei um die 29,00 €/qm liegt. Das liegt hauptsächlich daran, dass Unternehmen zwar ihre Flächen reduzieren und das hauptsächlich am Innenstadtrand bzw. in dezentralen Lagen in Berlin aber dann sich aufgrund der reduzierten Fläche und der dadurch einhergehenden eingesparten Mietkosten, sich für teurere Mietflächen in der Innenstadt entscheiden. Der Kampf um die besten Mitarbeiter geht an dem angespannten Arbeitsmarkt weiter und deswegen orientieren sich Unternehmen vornehmlich an top Adressen in der Innenstadt. Außerdem gibt es einen „Run“ auf nachhaltige bzw. umweltzertifizierte Büroimmobilien, die vornehmlich in top Lagen in der Innenstadt gebaut werden und eher im gehobenen Mietsegment anzusiedeln sind.

Aussicht: Es ist derzeit schwierig, eine Prognose für die nächsten ein bis zwei Jahre abzugeben. Es wird sich erst in den nächsten ein bis zwei Jahren abschätzen lassen, wie viele Mietflächen aufgrund von Homeoffice und neuen Arbeitsplatzmodellen wie Flexwork auf dem Berliner Büromarkt kommen werden. Es zeichnet sich derzeit aber schon ab, dass der Leerstand weiter leicht wachsen wird und die Mietpreise von Flächen in nicht nachhaltigen Gebäuden in dezentralen Lagen sinken werden. Positiv ist anzumerken, dass die öffentliche Hand (Ministerien, nachgeordnete Bundesbehörden, Landesbehörden) in den kommenden Jahren mehr Flächen benötigen wird und Berlin sich als einer der etabliertesten Standorte für Digitale Unternehmen in Europa, wenn nicht weltweit, etabliert hat. In diesem Bereich werden weiter Arbeitsplätze entstehen und sofern die Konjunktur wieder anzieht, werden die Leerstände in der City zurück gehen. Außerdem merken wir, dass die Neubautätigkeit aufgrund der gestiegenen Zinsen auch im Bürosegment zurückgeht und dadurch hohe Leerstandsquoten wie im ersten Jahrzehnt des neuen Jahrtausends nicht zu erwarten sind. Hoffnung für den Vermietungsmarkt mach außerdem,  dass Mitarbeitende in vielen Branchen wieder ins Büro zurückkehren und Homeoffice reduzieren.