Marktbericht
2025 auf einen Blick
> Moderater Anstieg der Vermietungsleistung
> Leerstandsquote steigt auf 7,2 % durch schwächelnde Konjunktur und hybride Arbeitsmodelle
> Nachhaltige Büroimmobilien in Toplagen sind gefragt, unsichere Aussichten für die nächsten Jahre
Berliner Büromarkt 2025: Zwischen Angebotsschub und stabiler Nachfrage
Januar 2025 – Der Berliner Büromarkt startet mit gemischten Vorzeichen in das Jahr 2025. Einerseits sorgen zahlreiche Fertigstellungen für ein wachsendes Flächenangebot, andererseits bleibt die Nachfrage nach modernen und zentral gelegenen Büroflächen auf hohem Niveau. Die folgenden Entwicklungen prägen das Marktgeschehen in diesem Jahr.
Nachdem der Büromarkt 2024 mit einem Flächenumsatz von rund 580.000 m² schloss, deutet vieles auf eine moderate Belebung hin: Für 2025 wird ein Gesamtumsatz von rund 650.000 m² erwartet. Vor allem Unternehmen aus der Technologiebranche, dem Rechtssektor und nachhaltigkeitsorientierten Dienstleistungsbereichen suchen vermehrt nach modernen Arbeitsumgebungen. Besonders gefragt sind Standorte entlang der Mediaspree, in Berlin Mitte, sowie im Umfeld des Berliner Hauptbahnhofs.
Prognose 2025
Spitzenmiete: 45,00 €/m² Tendenz stabil
Durchschnitt: 28,00 €/m² Tendenz leicht sinkend
Leerstand: 7,2 %, ca. 1.600.000 m² Tendenz steigend (bei Einbeziehung von Untervermietungsflächen)
Vermietungsleistung: Prognose 2025: ca. 650.000 m²
Spekulativer Neubau: 680.000 m²
Neubauprojekte treiben das Angebot
Das Jahr 2025 bringt einen spürbaren Angebotszuwachs mit sich: Rund 680.000 m² Bürofläche sollen neu entstehen. Davon werden etwa 40 % spekulativ, also ohne Vorvermietung, errichtet. Projektentwickler setzen zunehmend auf ESG-konforme Neubauten, um der gestiegenen Nachfrage nach umweltfreundlichen Flächen gerecht zu werden. Großprojekte in der Mediaspree, in der Europacity und am Hauptbahnhof prägen das Bild.
Das bedeutet: Diese Entwicklung birgt Chancen und Risiken zugleich. Während Mieter von einer größeren Auswahl profitieren, sehen sich Eigentümer einem wachsenden Wettbewerbsdruck gegenüber. Vor allem in weniger gefragten Lagen könnte das steigende Angebot den Vermietungsprozess verlängern.
Blick in die kommenden Jahre: Für die Zeit nach 2025 rechnen Experten jedoch mit einem deutlichen Rückgang der Neubautätigkeit. Grund dafür sind die anhaltend hohen Finanzierungskosten infolge der Zinswende sowie die zurückhaltende Anmietung durch Unternehmen. Viele Projektentwickler reagieren darauf, indem sie geplante Bauvorhaben verschieben oder Projekte nur noch mit gesicherter Vorvermietung realisieren. Der spekulative Neubau wird damit deutlich abnehmen, was mittelfristig zu einer Verknappung moderner Flächen in gefragten Lagen führen könnte.
Unsichere Aussichten: Leerstand steigt – Qualität bleibt entscheidend
Aussicht: Die Leerstandsquote in Berlin wird zum Jahresende voraussichtlich 7,2 % erreichen. Der Anstieg resultiert vor allem aus den zahlreichen Fertigstellungen sowie der Tatsache, dass viele Unternehmen hybride Arbeitsmodelle etablieren und Flächen konsolidieren. Dennoch zeigt sich ein differenziertes Bild: In Top-Lagen wie dem Potsdamer Platz oder an der Friedrichstraße bleibt der Leerstand an hochwertigen Büroflächen gering, während periphere Standorte stärker von Leerständen betroffen sind.
Die Mietpreise entwickeln sich 2025 überwiegend stabil. Die Durchschnittsmiete in Berlin liegt bei etwa 28,00 €/m², während in Premiumlagen Spitzenmieten von bis zu 45 €/m² erzielt werden. In Randlagen ist hingegen mit leicht sinkenden Mietpreisen zu rechnen. Mieter legen vermehrt Wert auf nachhaltige Standards, flexible Grundrisse und moderne technische Ausstattungen – Aspekte, die bei der Mietpreisbildung zunehmend ins Gewicht fallen.
Für das Gesamtjahr 2025 zeichnet sich ein ausgeglichener Markt ab. Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen bleibt stabil, während das Angebot insbesondere in Form spekulativer Neubauten deutlich wächst. Unternehmen stehen vor der Herausforderung, passende Flächen zu finden, die sowohl ökonomischen als auch ökologischen Ansprüchen genügen. Projektentwickler und Eigentümer sind gefordert, ihre Angebote entsprechend zu positionieren.
„Die nächsten Monate werden zeigen, wie schnell der Markt das neue Angebot absorbieren kann. Fest steht: Qualität, Flexibilität und Nachhaltigkeit sind die entscheidenden Faktoren für erfolgreiche Vermietungen“, resümiert ein Brancheninsider.