Marktbericht
Rückblick 2025 & Ausblick 2026
> Neubau- und ESG-konforme Flächen dominieren das Angebot
> Rund 1,8 Mio. m² Leerstand (≈ 8 % Leerstandsquote) durch Neubau und verhaltene Großanmietungen
> Spitzenmiete bis 47 €/m² in Toplagen stabil, deutliche Spreizung zwischen modernen Premiumflächen und Bestandsobjekten
Berliner Büromarkt 2025: Zusammenfassung
Das Jahr 2025 war am Berliner Büroflächenmarkt von einer anhaltenden Strukturanpassung geprägt. Nach dem Abschluss des Jahres 2024 mit einem Flächenumsatz von rund 580.000 m² zeigte sich der Markt im Verlauf des Jahres 2025 insgesamt robust, jedoch unter dem Einfluss einer deutlich gesteigerter Angebotssituation und verhaltener Nachfrage nach größeren Flächen. Laut aktuellen Branchenkennzahlen lag der Gesamtflächenumsatz für 2025 bei etwa 550.000 m² – damit bleibt das Niveau unter dem Vorjahr und deutlich hinter langjährigen Durchschnittswerten zurück.
Die Leerstandsquote ist weiter angestiegen und bewegt sich inzwischen im Bereich von ≈8 %, was vor allem auf zahlreiche Neubauten sowie eine fortschreitende Konsolidierung von bestehenden Flächen zurückzuführen ist. Moderne, gut ausgestattete Flächen mit ESG-Standards dominieren das Angebot, während ältere Bestandsflächen zunehmend unter Druck geraten.
Die Mietpreisentwicklung zeigt ein differenziertes Bild: In Premiumlagen blieben die Spitzenmieten stabil bzw. leicht steigend, mit Werten von etwa 47,00 €/m², während Durchschnittsmieten mit 27,00 €/m² teilweise rückläufig waren – ein Hinweis auf den Druck in unteren Segmenten.
Schlüsselentwicklungen 2025 im Überblick:
Flächenumsatz: 550.000 m² prognostiziert, rückläufig im Vergleich zu 2024.
Leerstandsquote: ≈8 % mit weiter steigender Tendenz.
Mieten: Spitzenmiete stabil um 47,00 €/m²; Durchschnittsmiete mit 27,00 €/m² unter Druck.
Insgesamt zeigt sich der Berliner Büromarkt 2025 als ein Markt mit umfangreichem Angebot, selektiver Nachfrage und klarer Differenzierung zwischen hochwertigen und standardisierten Flächen. Die Nachfrage konzentrierte sich insbesondere auf kleinere und mittlere Flächensegmente, während große Abschlussvolumina (> 5.000 m²) vergleichsweise selten blieben.
Prognose 2026
Spitzenmiete: 47,00 €/m² · Tendenz seitwärts
Durchschnitt: 27,00 €/m² · Tendenz stabil
Leerstand: 9 % · Tendenz leicht steigend (ohne Einbeziehung von Untervermietungsflächen)
Vermietungsleistung: 570.000 m²
Spekulativer Neubau: 500.000 m²
Marktsegmentierung & strukturelle Trends
Die Entwicklung 2025 bestätigt die Nachfrage konzentriert sich anhaltend auf ausgewählte Lagen und Qualitätssegmente.
- Toplagen wie Mitte, Potsdamer Platz und City West zeigten geringere Leerstände und stabile Mietniveaus, getragen von nachgefragten ESG-konformen Neubauten und hochwertigen Revitalisierungen.
- Periphere Lagen und ältere Bestandsobjekte verzeichneten dagegen überdurchschnittliche Leerstände und stärkeren Druck auf die Mietpreise, da Unternehmen verstärkt auf moderne Konzepte und nachhaltige Standards fokussieren.
Hybride Arbeitsmodelle und Flächeneffizienz blieben ebenfalls wesentliche Faktoren bei der Flächennachfrage, was die Struktur der Vermietungen beeinflusst und zu einer größeren Nachfrage nach flexiblen, qualitativ hochwertigen Klein- und Mittelflächen führte.
Ausblick auf 2026: Selektive Nachfrage, sinkende Neubautätigkeit und Fokus auf Qualität
Aussicht: Für das Jahr 2026 erwartet der Markt eine Phase schrittweiser Stabilisierung, jedoch nicht ohne Herausforderungen. Die erwartete Entwicklung lässt sich wie folgt zusammenfassen:
- Angebotsdynamik: Die starke Neubautätigkeit des Jahres 2025 wird sich reduzieren. Hohe Finanzierungskosten, strengere Projektprüfungen und Vorsicht seitens der Entwickler führen dazu, dass weniger spekulative Flächen in 2026 auf den Markt kommen. Dies dürfte mittelfristig zu einer Verknappung moderner Büroflächen beitragen.
- Nachfrageprofil: Die Nachfrage wird weiterhin selektiv sein: ESG-konforme und qualitativ hochwertige Flächen in zentralen Lagen bleiben begehrt, während klassische Bestandsflächen verstärkt marktstrategisch positioniert werden müssen.
- Mietpreisentwicklung: Vor dem Hintergrund der Angebotsverengung und stabiler Nachfrage in Topsegmenten wird eine seitige bis leicht positive Entwicklung der Spitzenmieten erwartet, während Durchschnittsmieten tendenziell stabil bleiben.
- Leerstand: Die Leerstandsquote dürfte nach dem Höhepunkt 2025 allmählich stagnieren oder moderat rückläufig sein, sofern die Nachfrage nach hochwertigen Flächen anhält und spekulative Fertigstellungen abnehmen.
Insgesamt wird der Berliner Büromarkt 2026 voraussichtlich von einer qualitativen Neujustierung geprägt, bei der die Positionierung der Objekte und deren Flächenqualität über Erfolg oder Vermietungsdauer entscheiden.
„Die nächsten Monate werden zeigen, wie schnell der Markt das neue Angebot absorbieren kann. Fest steht: Qualität, Flexibilität und Nachhaltigkeit sind die entscheidenden Faktoren für erfolgreiche Vermietungen“, resümiert ein Brancheninsider.